Estabilidade fiscal no alojamento local e no arrendamento tradicional precisa-se!

Desde 2014, aquando da entrada em vigor de legislação especifica para AL em Portugal, que se multiplicam ano após ano as surpresas a nível de exigências estruturais (com obrigações acrescidas, nomeadamente a nível de seguros, e restrições de operação com a criação de zonas de contenção) e fiscais (nomeadamente com a introdução de taxas municipais e o agravamento de coeficientes de tributação). 

Por outro lado, os proprietários que apostaram em arrendamento tradicional também não vêm as suas vidas facilitadas com possibilidades de aumento do período transitório das rendas antigas (noticiadas hoje), propostas recorrentes de aumento do período mínimo dos contratos de arrendamento, dificuldades no despejo de inquilinos que não pagam rendas, constantes ameaças de englobamento de rendimentos no irs (ficaram em stand-by por agora... mas a proposta há-de voltar).

Em suma, na ausência de uma política eficiente de habitação (onde o Estado deveria ter um papel preponderante no apoio social), os últimos anos têm sido escassos em estabilidade para cada um dos modelos de negócio referidos, impedindo tanto os investidores de AL como os senhorios de pensar a médio/longo prazo. Instala-se assim uma falta de confiança no Estado, que parece ter reiteradamente os pequenos investidores de AL e os senhorios como alvo a abater.  

Por favor, acabem com a instabilidade em ambas as atividades! Sugiro que definam as regras que quiserem... mas parem com as alterações frequentes!

2020-02-03

Tributação injusta da despesa (e não apenas do lucro) para pequenos investidores de AL em zonas de contenção

Apenas os pequenos investidores (aqueles vêem no alojamento local uma forma de autoemprego) optam pelo regime simplificado dado o baixo valor de faturação. Neste contexto: i) até 2017, o rendimento era tributado com um coeficiente de 15% (assumindo que 15% da receita era lucro e 85% despesa), ii) de 2017 a 2019, o coeficiente passou de 15% para 35%, iii) e agora o OE 2020 prevê um coeficiente de 50% nas zonas de contenção (assumindo que 50% da receita é lucro e 50% é despesa).

O que me causa perplexidade (e, confesso, angústia) é a atualização deste coeficiente sem qualquer estudo que o justifique. Com que fundamento se assume, em primeiro lugar, que a despesa é de 15%, passando depois para 35% e agora, passados apenas 2 anos da atualização do coeficiente, se assume que a despesa só corresponde a 50% da faturação? Podemos considerar o Estado como pessoa de bem quando, apenas porque dá jeito penalizar quem está nas zonas de contenção, passa a tributar despesa também invés de apenas lucro? Lembrar-se-ão para o ano de aumentar o coeficiente para 100% apenas porque as políticas (desastrosas, por sinal) de incentivo à habitação não funcionam? 

Incorre-se muitas vezes no erro, por desconhecimento, de se comparar o arrendamento tradicional com o alojamento local (como se fosse possível comparar um arrendamento tradicional com um serviço como o AL com uma pesada estrutura de custos (pagamento de IVA, despesas de funcionamento com água, luz e net, despesas de limpeza, despesas de check-in/check-out, aquisição e manutenção de móveis, eletrodomésticos e atoalhados, seguro de responsabilidade civil obrigatório... entre outros). Parece-me que o único racional 'irracional' deste súbito agravamento fiscal resulta de uma incompreensão destas diferenças o que leva a opinião pública a 'forçar' a penalização fiscal da atividade de AL... ao se compararem 'alhos com bugalhos'. E, dado a fraca capacidade de associação dos pequenos investidores de AL, tornam-se presa fácil deste sistema político que usa esta medida populista para tentar convencer que está realmente a tomar medidadas que contribuem para o aumento da habitação disponível (uma das bandeiras dos últimos tempos).   

Sugeria, em nome da decência, que não houvesse alteração ao coeficiente a aplicar no regime simplificado, a não ser que tal alteração resultasse de uma recomendação de um estudo devidamente fundamentado sobre o sector (invés de depender apenas do livre-arbítrio de alguns).

2020-02-03

Famílias a residir na Baixa de Lisboa? O próprio estudo encomendado e partilhado pela Câmara de Lisboa em 2018 parece ser de opinião contrária...  mas é esta ideologia que diaboliza o AL

Segundo o estudo da Câmara de Lisboa http://www.cm-lisboa.pt/fileadmin/VIVER/Urbanismo/urbanismo/estudos/turismo/Estudo__ZTH_Lx_16102018.pdf, e passo a citar, "Em 2011, nas freguesias do Centro Histórico estavam em ruína ou em muito mau estado de conservação cerca de 2.500 edifícios, muitos destes constituídos por fogos de reduzidas dimensões, com deficientes condições de habitabilidade e pouco adaptáveis à instalação de novas famílias com filhos." 

Entretanto, sobretudo desde 2012 com o crescimento do Turismo, o sector dos estabelecimentos hoteleiros e de alojamento local evoluiu favoravelmente. Só que, e passo a citar, "Ao contrário do que acontece com os empreendimentos turísticos, que se localizam maioritariamente ao longo dos principais eixos da cidade, a grande concentração de Alojamento Local acontece no Centro Histórico, exatamente nas freguesias com menos população residente, com pessoas mais idosas, com edifícios mais degradados, e com um edificado constituído, em geral, por frações com áreas muito diminutas."

Portanto, o AL foi ocupar maioritariamente, como descrito no estudo da Câmara, zonas já de si com pouca população residente, ou não estivessem essas zonas desprovidas de atractividade para as famílias (frações muito diminutas, com elevada percentagem de alojamentos com áreas inferiores a 50 m2 e condições deficientes de habitabilidade, muitas vezes com uma única janela para ventilação de todo o fogo, em edifícios degradados, maioritariamente sem elevadores nem estacionamento, e de difícil acesso). Por outro lado, foi anunciado a semana passada o fecho ao trânsito da Baixa de Lisboa a partir de Junho... o que me parece ser mais uma condicionante à fixação da residencia de famílias.

No entanto, os hotéis continuam a ser benvidos, continuando a suceder-se o anúncio da abertura de hotéis na zona histórica de Lisboa. Em suma, o Turismo e os turistas parecem ser desejáveis... desde que não fiquem em AL.

Mas afinal... que destino se pretende para a baixa histórica de Lisboa? Habitação de famílias? Bem... segundo o estudo a zona tem fogos "pouco adaptáveis à instalação de novas famílias com filhos". Então... o que se faz à zona? Bem... segundo a estratégia que se tem delineado nos últimos tempos... o Estado, como "pessoa de bem", vai acabar com a maioria dos AL na zona histórica de Lisboa que é detida sobretudo por pequenos investidores (que até à data têm sido os únicos penalizados com os aumentos fiscais... não se antevendo alterações que afetem nem quem tem contabilidade organizada nem a proliferação de hotéis) e assim deixa o caminho livre ao turismo na mesma... mas apenas para os grandes investidores... à boa maneira portuguesa.

Eu sou residente em Lisboa e concordo com algum controlo que tem que ser feito na área do Turismo... mas não assim... e sobretudo é-me inconcebível como se diaboliza uma atividade económica só porque sim... e pior, à boleia de uma ideologia (devolver a zona histórica às famílias) que não tem pernas para andar...

Grata pela atenção

2020-02-03

Encerramento dos centros de emprego

Considero que a descentralização, também deve incluir a criação de gabinetes de inserção profissional com técnicos especializados para atendimento da pluralidade de desempregados que existem. Atualmente os centros de emprego funcionam com funcionários que não sabem lidar com todo o tipo de desempregados, porque uns são mais qualificados do que outros e quando convocam alguém para uma oferta de emprego, colocam todos no mesmo saco. Estes gabinetes de inserção profissional deveriam existir em todos os concelhos do país.

2020-01-30

Plataforma de validade das procurações

Sugiro que seja criada uma plataforma eletrónica onde sejam comunicadas todas as procurações emitidas e sua validade temporal assim como a comunicação da sua revogação por parte do procurado a fim de haver controlo de validade das mesmas

2020-01-28

Comunicação automatica dos atestados de incapacidade aos serviços da Administração publica - Simplex

Sou funcionário da AT e todos os dias, vários cidadãos deslocam-se aos serviços a fim de comunicar um grau de incapacidade atribuído pelas Juntas Médicas. Os atestados originais são emitidos a moda antiga, com aposição de selo branco. O documento original deve ser exibido nas finanças, na Segurança Social e no posto médico, o que obriga a deslocação pessoal de pessoas que tem muitas vezes mobilidade reduzida.
Assim sugiro que essa comunicação seja feita por transmissão de dados, diretamente pelos serviços das juntas medicas aos outros serviços da Administração publica poupando tempo as pessoas e reduzindo o numero de atendimentos.
Também sugiro que essa informação conste no Cartão de Cidadão a fim de poder ser verificada a qualquer momento através da leitura do CC e permitir que seja dado cumprimento ao constante no Oficio-circulado 20 215 de 2019-12-03 que revoga o entendimento do Ofício-Circulado n.º 20 161, de 11-05-2012, fazendo com que todos os contribuintes sejam tratados de forma igual.

2020-01-27

Consulta Pública Plano de Gestão Integrada de Fogos Rurais

A Consulta Pública do Plano Nacional de Gestão Integrada de Fogos Rurais (PGIFR) apanhou as festas do natal, tornando mais difícil a participação, mas vale a pena não deixar passar sem olhar bem.
Este plano (que, no fundo, já está em curso) poderá mudar radicalmente as nossas florestas e o mundo rural.
Este PGIFR baseia-se em vários equívocos:

1º Equívoco - A vegetação em meio rural é toda perigosa e tem de ser cortada - Como se toda a vegetação e em quaisquer circunstâncias, fosse perigosa. Há de facto vegetação perigosa em contextos perigosos que se conseguem, e devem, ser definidos, o que não acontece neste plano;

2.º Equívoco - A grande propriedade (latifúndio) arde com menos gravidade do que o minifúndio. O emparcelamento é uma das medidas que propõem... – Por acaso o Alentejo dos montados (dominado por latifúndios) arde menos do que os minifúndios do Norte (apesar das condições climáticas mais aversas), mas porque estes últimos são actualmente dominados por monoculturas de eucaliptais e pinhais. Os latifúndios com eucaliptais também ardem com gravidade no Alentejo (basta descurarem um pouco a gestão apertada de que necessita), enquanto a pequena propriedade, por exemplo, do barrocal algarvio não. A diferença está pois na ocupação do solo.

3.º Equívoco - A melhor técnica para reduzir o volume da vegetação é o Fogo Controlado – partindo do pressuposto que, quanto mais arder no Inverno, menos há para arder no Verão. Mas a verdade é que a utilização continuada desta técnica numa área desadequada para o efeito, aumenta a propensão para os incêndios porque:
• Elimina as espécies de plantas menos adaptadas ao fogo criando condições para que as espécies pirófitas, invasoras e de crescimento rápido passem a dominar;
• Diminui a concentração de humidade junto ao solo e degrada as características deste;
• Interfere na regeneração natural das árvores, queimando os juvenis, criando assim condições para o avanço dos matos heliófilos.

4.º Equívoco - É necessário criar novas paisagens em todo o país para resistir aos incêndios – Não precisamos de novas paisagens, mas sim de preservar (e sobretudo não estragar) as paisagens equilibradas e resistentes que existem (como, por exemplo, o montado) e recuperar as restantes (de resto, os documentos patentes na consulta pública informam muito mal acerca do que consiste estas novas paisagens. Paisagens moldadas pelo Fogo Controlado?).

O modelo de gestão deste PGIFR é semelhante ao que tem sido usado na Austrália e nos EUA, sendo que, não só as realidades são diferentes, como os resultados naqueles países não aparentam ser propriamente bons a seguir.
O problema é que se trata de um equívoco já instalado há muitos anos, que certos meios universitários apadrinharam e agora haveria muita gente a ter de "dar o braço a torcer".
Além disso, atrás está todo um modelo montado que já está em funcionamento e agora, como o reestruturar?
É um tema que a maior parte das pessoas não domina e que, nos media tem sido dada voz ao modelo que este PGIFR defende, que acreditam correcto, mas vale a pena parar um pouco para pensar/pesquisar sobre o assunto. É uma parte muito importante do futuro que está em jogo. Mais do que se imagina.
Por isso, pedia que o PGIFR fosse reformulado de modo a ser também dada voz a gente que realmente entenda de flora.
Partilho o documento que enviei para a expor a minha análise na Consulta Pública.

https://www.consultalex.gov.pt/Portal_Consultas_Publicas_UI/ConsultaPublica_Detail.aspx?Consulta_Id=117

https://drive.google.com/file/d/17KinV-PsJe8VI17N2aDP3GrIQbdf00EU/view?usp=drivesdk

2020-01-26

Boom dos hoteis

Nos últimos anos os Airbnbs e os hotéis tem aparecido como cogumelos na cidade de Lisboa.

Tanto quanto sei, neste momento os novos Airbnbs estão proibidos em algumas freguesias mas estou confusa porque é continuam a abrir hotéis exactamente nesses sítios.

Vou falar de 2 locais que conheço bem, a Baixa e o bairro da Graça. Na Baixa há prédios inteiros foram esventrados e transforma, um na Feira da Ladra e outro mesmo no Largo da Graça.

Além de me parecer disparatado travar de um lado mas escancarar as portas do outro (e um pouco duvidoso, convenhamos), não percebo a lógica. Um prédio onde viviam pessoas e que é demolido para fazer um hotel jamais vai voltar a ser um prédio de apartamentos e casas para pessoas. Um apartamento que seja Airbnb, de hoje para amanhã, pode deixar de o ser e passar a ser alugado ao ano.

Não consigo perceber como querem preservar a cidade e a habitação se impedem novos Airbnbs mas dão carta branca aos hotéis (segundo uma notícia que li, em 2019 abriram 60 e em 2020 vão abrir mais 180!!!) e gostava que esclarecessem isso.

Atentamente

2020-01-24

Arrendamento tradicional vs Alojamento local

Foi com grande perplexidade que assisti a, numa sessão parlamentar, membros do actual Governo continuarem a insistir na comparação entre alojamento local e arrendamento tradicional, afirmando que não é justo que um pague mais impostos que o outro.

Assusta-me tremendamente que quem decide o nosso futuro faça estas afirmações de forma tão leviana e, aparentemente, sem saber do que fala.

Arrendamento tradicional e alojamento local não são minimamente comparáveis porque:

1)
- No arrendamento tradicional é feito o arrendamento de um bem imóvel, geralmente vazio.

- No alojamento local é prestado um serviço, que usa um imóvel como tantos outros serviços usam.


2)
- No arrendamento tradicional o senhorio arrenda de forma passiva um imóvel.

- No alojamento local é prestado um serviço de forma activa e contínua, que consiste em: gestão de reservas, atendimento ao cliente, checkins, checkouts, cumprimento de burocracias e obrigações legais e fiscais, como sejam a comunicação dos hóspedes ao SEF, a cobrança da Taxa Municipal Turística, o processamento da contabilidade, o pagamento de impostos, etc. Garanto que é bem mais confortável arrendar, entregar uma chave e esperar que a renda caia todos os meses numa conta, do que prestar um serviço de alojamento local - o problema é que para muitos, não há hipótese de escolha, é o alojamento local ou o desemprego.


3)
- No arrendamento tradicional os custos do senhorio prendem-se com o IMI, condomínio, seguros e, muito eventualmente, obras.

- No alojamento a lista de custos cresce consideravelmente. Além de todos os custos com o imóvel, antes mencionados, acrescem os custos com mobiliário, roupa de casa e cama, manutenção, água, electricidade, gás, TV/internet, limpeza, lavandaria, serviços de checkin, checkout e atendimento do cliente, comissões de plataformas de reservas, custos de contabilidade, custos com material de segurança, custos de promoção e custos marketing.

Em suma, parece-me óbvio que não se pode tratar alojamento local e arrendamento tradicional da mesma maneira e sugiro que tenham isto presente quando decidirem o OE 2020.

2020-01-23

Coimas

Fui multado. Desleixei-me. Quem nunca falhou. É apenas uma multa que pago e continuo um cidadão exemplar. Nem reparei num carro descaracterizado atrás de mim a fazer um espectáculo desnecessário. Parecia uma perseguição a um "criminoso". Se já todos (a GNR e a ANSR)sabem através de consulta informática que não tenho a inspeção periódica do meu carro em dia porque não enviaram a multa para minha casa à semelhança do que se faz com as multas de velocidade. Era desnecessário andar 2 ou 3 meses com o carro sem inspeção a pôr em perigo a vida dos outros.
Fico perturbado com a abordagem da policia, passados alguns dias continuo perturbado, preciso de me concentrar, preciso de trabalhar pois ainda tenho filhos para criar, preciso de dormir e tenho o direito e idade(60 anos) para não ser incomodado desta forma pois por muito educados que os policias pensem que estão a ser, não deixam transpareçer uma certa arrogância que aumenta com a patente do militar.
O que eu pedia é que fosse possível eu como cidadão optar de alguma forma por receber este tipo de coimas no sossego do meu lar e da minha família. Se esta informação está em poder do Estado e é rigorosa, as autoridades podem atuar sem ter de me "humilhar" no meio da rua e à frente dos meus filhos, meus amigos e de outras pessoas.
Não vislumbro uma grande resposta, não sei até se vou ter resposta, Espero coisas como, não é fácil, não é do nosso ambito, a lei não permite, vamos registar, vamos reencaminhar, etc.
Continuo incomodado e se não tivesse esperança também não escreveria.
Obrigado.
Alberto Araujo

2020-01-23